Penghematan Pajak Rumah Utama Anda

Rumah utama Anda adalah investasi yang memberikan manfaat pajak besar melalui semua tahap kepemilikan: saat Anda membelinya, saat Anda memilikinya, dan pengecualian pajak yang murah hati saat Anda menjualnya.

A. Bunga Hipotek dan Pengurangan Pajak Real Estat

Bunga hipotek yang Anda bayarkan untuk rumah utama dan rumah kedua Anda dapat dikurangkan dari pajak sebagai pengurangan yang diperinci. Artinya, bunga KPR yang Anda bayarkan dapat mengurangi penghasilan kena pajak Anda apabila bunga yang Anda bayarkan memenuhi salah satu kriteria berikut.

Hipotek diambil untuk membangun, membeli atau memperbaiki rumah Anda dan pinjamannya sama dengan satu juta dolar atau kurang.

Hipotek tidak melebihi jumlah yang digunakan untuk membeli, membangun, atau memperbaiki rumah Anda lebih dari $100.000.

Hipotek diambil sebelum 13 Oktober 1987.

Untuk mendapatkan gambaran sebenarnya tentang penghematan penghapusan pajak strategi yang sebenarnya untuk membayar bunga hipotek, saya sarankan untuk menyelesaikan dua perhitungan. Pertama; menghitung pajak sebelum dikurangi bunga. Kemudian menghitung pajak dengan potongan bunga. Perbedaan antara kedua perhitungan tersebut adalah penghematan pajak Anda yang sebenarnya.

Perhitungan ini memperhitungkan pengurangan standar dan perubahan tarif pajak penghasilan marjinal.

Pada tahun 2006, potongan standar untuk satu orang adalah $5.150 dan untuk pasangan yang sudah menikah adalah $10.300. Kegagalan untuk mempertimbangkan pengaruh pajak dari pengurangan standar dapat meningkatkan penghematan pajak dari $515 menjadi $3.399.

Tarif pajak marjinal adalah tarif di mana dolar terakhir yang Anda peroleh dikenakan pajak, tarif ini berubah seiring dengan meningkatnya penghasilan kena pajak Anda.

Contoh: Jim mengajukan bersama-sama dengan pasangannya dan penghasilan gabungan mereka adalah $220.000 mereka membayar bunga hipotek sebesar $40.000, membayar pajak properti sebesar $9.000 dan potongan lainnya sebesar $11.000. Pengurangan perincian total mereka adalah $60.000 mereka berada dalam kelompok pajak marjinal sebesar 33% untuk federal dan 6% untuk negara bagian mereka sehingga penghematan pajak mereka dari $40.000 bunga hipotek dapat diantisipasi menjadi $15.600 pada tingkat 39%. Mari kita lakukan perhitungan dan lihat. Kelas Belajar Perpajakan Online

Pengurangan pasangan ini tanpa bunga hipotek adalah $20.000. Kami mengurangi pengecualian pasangan itu sebesar $6.600 dan potongan $20.000 yang tersisa. kami mendapatkan penghasilan kena pajak sebesar $193.400. dan pajak sebesar $43.803. Kemudian kami menghitung pajak dengan menambahkan bunga hipotek ke jadwal A. Penghasilan kena pajak sekarang menjadi $154.800. Mengapa bukan $153.600? Jawab karena batasan pendapatan pada jadwal A. Pajak atas 154.800 adalah $32.748 penghematan pajak sebesar $11.055 untuk pajak pendapatan federal dan $2.400 untuk pajak pendapatan negara dengan total $13.455 ini penghematan 33,6% bukan 39%, meskipun ini masih merupakan penghematan yang baik Saya telah mengilustrasikan mengapa kita perlu membandingkan pajak dari tabel pajak daripada hanya menghitung penghematan pajak pada tarif pajak saat ini.

Sekarang, mari kita jawab pertanyaannya: Mengapa penghematan pajak yang sebenarnya adalah $2.145 atau 5,4% lebih rendah dari tamu tamu?

Jawabannya terletak pada struktur sistem perpajakan yang rumit. Jim dan pasangannya akan menerima potongan jika dia membayar bunga hipotek atau tidak. Dalam contoh ini mereka hanya membayar 33% pajak federal atas penghasilan kena pajak sekitar $5.000 dan pajak federal 28% atas penghasilan kena pajak sebelumnya sebesar $64.750. Pajak penghasilan negara tetap di 6%.

Mereka yang berada di tingkat pendapatan yang lebih rendah menerima lebih sedikit manfaat pajak per dolar dari bunga hipotek sampai mencapai titik di mana beberapa pembayar pajak mungkin tidak menerima manfaat pajak langsung dari bunga hipotek. Untungnya manfaat pajak dari bunga hipotek bukan satu-satunya alasan untuk membeli rumah.

Terlepas dari keuntungan pajak, orang telah belajar cara terbaik untuk mulai membangun kekayaan adalah dengan memiliki rumah sendiri.

Manfaat pajak berikutnya yang akan saya bahas adalah pengecualian pajak atas rumah utama Anda. Mereka yang menerima rejeki nomplok karena sesuatu terjadi di lingkungan mereka untuk meningkatkan nilai rumah mereka akan menemukan bahwa manfaat pajak ini dapat lebih dari sekadar menebus penghematan pajak bunga hipotek yang mungkin mereka lewatkan.

Untuk membantu Anda memahami nilai pengecualian, lihat kasus di bawah ini:

Sepasang suami istri membeli rumah dan menjualnya 11 bulan kemudian dengan keuntungan $250.000. Karena aset tersebut dimiliki kurang dari satu tahun, ini adalah keuntungan modal jangka pendek dan dikenai pajak sebagai penghasilan biasa. Bergantung pada pendapatan lain mereka, pajak federal tambahan akan berkisar antara $62.481,50 dan $82.500. Banyak negara bagian memiliki pajak negara bagian yang mencapai $17.000.

Menunda penjualan selama satu bulan sehingga penjualan memenuhi syarat untuk diperlakukan sebagai keuntungan modal jangka panjang, pajak federal turun menjadi $31.370. Mereka mempertahankan hingga $51.130 hanya dengan mengubah tanggal penutupan penjualan.

Sekarang mari kita lihat apa yang terjadi ketika pasangan tersebut memenuhi dua ujian sederhana:

Tes penggunaan dan tes kepemilikan. Kedua tes ini hanya menanyakan apakah mereka memiliki rumah tersebut dan tinggal di dalamnya sebagai rumah utama mereka untuk disewa selama dua dari lima tahun terakhir. Jika demikian, setiap pasangan dapat mengecualikan hingga $250.000 keuntungan dari penjualan dari pajak penghasilan.